宅地建物取引業免許とは

（1）宅地建物取引業の範囲
宅地建物取引業を営もうとする者は、免許を受けることが必要です。
宅地建物取引業法も、他の営業規制法と同じく業を行う者の自由な営業活動により、社会の秩序を乱され、社会全体の利益を害されることのないように、免許制度を採用して業者となる資格を制限し、その活動に規制を加えています。
　これは、一般的に宅地建物取引を業として行うことを禁止して、国土交通大臣又は都道府県知事という公の機関が特に支障がないと認めてその禁止を解除した場合にのみ、業を適法に営むことができる制度です。
　宅地建物取引業とは、「宅地若しくは建物の売買若しくは交換又は宅地若しくは建物の売買、交換若しくは貸借の代理若しくは媒介をする行為で業として行うもの」と規定されています。即ち、免許を要する宅地建物取引業とは、不特定多数の人を相手方として次表に掲げる行為を反復又は継続して行い、社会通念上、事業の遂行とみることができる程度の業行為をいいます。

宅地建物取引業を営むには、宅地建物取引業法に基づく免許が必要になります。

区分	宅地又は建物
	自己物件	他人の物件の代理	他人の物件の媒介
売 買	○	○	○
交 換	○	○	○
賃 貸	×	○	○

※　自己所有地を不特定多数の者に分譲することは、宅地建物取引業者が仲介するしないにかかわらず、宅地建物取引業となります。

不動産業であっても、不動産賃貸・管理業（不動産賃貸業、貸家業、貸間業、不動産管理業など）は宅地建物取引業には該当しません。

（2）　免許の区分

・ 　免許の種類には、個人に与えられる個人免許と、法人に与えられる法人免許があり、その個人又は法人専属の免許であり、相続や売買はできません。
・ 　免許の区分には、１の都道府県内にのみ事務所を構えて営業する場合の都道府県知事免許と、複数の都道府県にまたがって事務所を構えて営業する場合の国土交通大臣免許があります。
　また、事務所の新設、廃止に伴い免許を維持したまま、違う免許に変更する「免許換え」があります。

（3）　有効期間等

・ 　免許の有効期間は５年です。この間に申請事項の変更があれば届出が義務付けられています。
　また、５年以降引き続き宅建業を営もうとする場合は、有効期間満了の９０日前から３０日前までに、免許の更新申請を済まさなければなりません。

（4）　免許の要件

事務所の設置

　業を行うため本店及び支店などに業者としての事務所が必要です。事務所は、継続的に業務を行うことができる施設で、かつ他業者や個人の生活部分からの独立性が保たれる必要があります。従って、他の法人や個人の事務所との混在や、居住場所との混在は免許になりません。また、法人にあっては、商業登記簿上の本店が主たる事務所となります。

専任の宅地建物取引士の設置

　それぞれの事務所には、宅建業に従事する者５名について１名以上の、宅地建物取引士を専任として設置することが義務付けられており、その専任の宅地建物取引士は、他の業者との兼務や兼業は基本的に禁止されています。

代表者及び政令第２条の２で定める使用人の常駐

　免許申請の代表者は、契約締結などの代表権行使にあたり基本的に事務所に常駐しなければならず、これができない状況のときは、代表権行使を委任した政令第２条の２で定める使用人を指定する必要があります。

代表者、法人役員、政令第２条の２で定める使用人、専任の宅地建物取引士の欠格要件該当の有無

　申請時に、過去宅建業法により処分を受けていたり、一定の刑罰を受けていた場合は免許できません。（宅地建物取引業法第５条に定める欠格要件、宅地建物取引業法第18条のただし書き）